Учитывая, что в г. Воронеже таких домов, признанных аварийными на 01.04.2021 года 72 дома и что администрация города не спешит признавать аварийными еще несколько десятков домов города, проблема для жителей этих домов является весьма актуальной.
Основной проблемой для собственников жилых помещений, выселяемых из аварийного дома, является получение справедливой выкупной цены.
Попробуем рассмотреть эту проблему на примере бывшего общежития ВМЗ, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Депутатская, д.7. Уникальное здание, выполненное по проекту архитектора Неведрова Н. Я. в 1931 году, было восстановлено после войны в 1948-1950г.г. и по данным инвентарного дела ни разу не ремонтировалось.
Постановлением муниципального Совета города Воронежа от 17.08.1995 №111» О передаче объектов социально-бытовой сферы в муниципальную собственность» (Перечень №68, Приложение№1 общежитие ВМЗ по адресу: г.Воронеж, ул.Депутатская, 7 формально было передано в муниципальную собственность.
В 2008 году решением арбитражного суда здание было передано городу.
В 2010 году постановлением главы города статус общежития был изменен на многоквартирный дом (МКД).
В 2012 году экспертным заключением специалистов строительного института (ВИСИ) (заказчики — жители дома) состояние МКД определено как аварийное. Износ 70-80%.
Экспертным заключением ООО «Фирма ВиС» (заказчик АГО) состояние МКД также определено как аварийное. Решением ГМВК № 7 от 16.08.2012 года дом признан аварийным, подлежащим сносу. Так как МКД является памятником регионального значения, заключением ГМВК от 22.10.2013г. принято решение — МКД подлежит капитальному ремонту. После многочисленных судебных разбирательств жителей МКД и АГО, решением ГМВК 2017 года МКД признан аварийным, подлежащим реконструкции.
Администрация городского округа город Воронеж (далее АГО) приступила к расселению жителей (соц. найм) и подписанию соглашений с собственниками. При анализе Соглашения выяснилось, что оно противоречит правовой позиции, изложенной в обзоре судебной практики Верховного суда по делам о жилищных правах граждан от 29 апреля 2014 года (далее ОБЗОР): в случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилья в собственность либо его выкуп. Выкупная стоимость должна быть справедливой и что в выкупную стоимость также должны входить убытки собственника, связанные с непроизведенным капитальным ремонтом, и затраты на поиск новой квартиры и ее оформление (риэлторские услуги). Отказ собственников подписывать данное соглашение АГО оспорила в суде.
Поразительно, но с позицией АГО были согласны и представители прокуратуры города. Мне, представителю 2-х ответчиков, пришлось доказывать всем участникам судебного процесса, что выкупная стоимость комнаты в коммунальной квартире, определенная оценщиком по заявке АГО занижена как минимум на 500 тыс. рублей. Назначенные судом экспертные организации либо отказывались делать стоимостную экспертизу компенсации собственнику за изъятие жилого помещения для коммунальных нужд, либо не знали, как определяется размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Определением Советского районного суда от 28.07.2020 суд установил, что заключение эксперта №3420/6-2 от 18.06.2020г. ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России не содержит ответа на поставленный судом вопрос и определил назначить повторную экспертизу производство которой поручить экспертам ООО «Консультационно – аналитический центр «Ритм &Ко» и перед экспертом поставить тот же вопрос. Данная экспертная организация также не ответила на поставленные судом вопросы.
Очередная экспертная организация ООО «Оценка инвестиционных проектов» (оценщик Закутский А.С.) определила размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт собственнику к.131 площадью 19,1 кв.м. (общей пл. 28.84 кв.м,) сначала в 247000 руб, затем после моих замечаний о нарушении действующей Методики, 317000 руб. При допросе эксперта, мне так и не удалось услышать вразумительных ответов на вопросы:
— Почему срок эксплуатации МКД без капремонта взят не 70 лет, а 28?
— Почему в расчет включены не все элементы МКД?
— Почему в выкупную стоимость не включены убытки, связанные с поиском жилья с помощью риелторов?
Действующая Методика определения стоимости непроизведенного капремонта описана вице-президентом оценочных компаний финансовых рынков А.А. Слуцким, применен алгоритм расчета оценщика Ширинкина А. Ю.
Слуцкий А.А., Слуцкая А.А. «Оценка компенсации за не произведенный капитальный ремонт» // Электронный ресурс: http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-prilozhenie-1-kriterii-opredeleniya-vybrosov/.
В соответствии с ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», если на момент приватизации жилого помещения МКД нуждался в капитальном ремонте, то за бывшим наймодателем сохраняется обязательство выполнить капитальный ремонт. Признание МКД аварийным преобразует эту обязанность в выплату денежной компенсации за непроизведенный кап. ремонт, размер которой и определяется оценщиком.
Методика заключается в следующем:
1.По укрупненным показателям стоимости строительства УПВС (типовой проект) рассчитывается стоимость воспроизводства (кв.м., куб.м аналогичного типового здания в ценах 1969 года, затем в действующих ценах. По данным 3-х экспертиз она колеблется от 160 до 190 млн.руб.
2. Определяется тип долговечности здания: 100, 125 лет.
3. Определяется удельный вес элементов МКД в % и в денежном выражении.
В соответствии с ВСН 58-88(р)определяется нормативный срок службы элементов МКД (срок эксплуатации элементов МКД до замены), от 5 до 65 лет.
4. В соответствии с физическим износом определяется выполнялся ли капитальный ремонт. Если износ более 60% (у нас более 70%), то капитальный ремонт не выполнялся.
5. Определяется срок эксплуатации МКД без капитального ремонта. В нашем случае срок эксплуатации без капитального ремонта с 1950 -2020г.г. = 70 лет.
6. Так как срок эксплуатации до замены элементов колеблется от 5 до 60 лет, принимается количество замены по каждому элементу (за исключением стен и фасада) 1 раз.
7. В результате определяем стоимость замены каждого элемента (сводим в таблицу), т. е. стоимость капитального ремонта МКД.
8. Определяется стоимость невыполненного капитального ремонта, приходящаяся на долю собственника.
Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры, принимается пропорциональной размеру общей площади помещений и рассчитывается по формуле: Общая площадь квартиры(комнаты), кв.м. х Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома, руб. / Общая площадь квартир(комнат) в доме
Например, в нашем случае стоимость капитального ремонта МКД = 108 009 932 руб.
Размер компенсации собственнику комнаты (S=19,8 кв.м)
равен: 19,8 кв.м. * (108 009 932 руб./3385,2 кв.м) = 631 748,98 руб.,
с учетом округления = 631 749 руб. где
площадь жилых помещений (комнат)МКД — 3385,2 кв.м (из техпаспорта).
Таким образом, размер выкупной стоимости увеличился с 800 000 руб. до 1 500 000руб.
Вывод:
1. Экспертные организации включают не все элементы МКД при расчете капремонта.
В соответствии с п.5.1 ВСН 58-88(р) утв. приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 года №312, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.
2.Экспертные организации без объяснения причин снижают период эксплуатации МКД без капитального ремонта с 70 лет до 28 или 6 лет. В результате снижается размер компенсации с 600 тыс. руб. до 50 тыс. руб.
3. Эксперты не считают услуги риэлтора (в Воронеже о 35 до 50 тыс. руб).
4. Не учитывается стоимость найма квартиры на период поиска новой.
5. При формировании земельного участка (ул. Депутатская, д.7) , в нарушение действующего законодательства его фактический размер 0,96 га был урезан вдвое до 0,48 га, т. е. дополнительный земельный участок стоимостью около 46 млн. рублей, являющийся самостоятельным объектом сделки не вошел в выкупную стоимость владельцев жилых помещений.
6. Действующая Методика не учитывает увеличения стоимости капитального ремонта для объектов культурного наследия.
7. Для проверки правильности расчета стоимости капитального ремонта МКД экспертом, рекомендую воспользоваться размером предельной стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества МКД», утвержденным Приказом № 49 УЖКХ ВО от 31.03.2020 года,
взяв соответствующую поправку на уторговывание.
Консультант ОПП ДПЧ-Воронеж
Супренок Б. Н.
